旧改税务筹划很难?不如弄懂这几个概念

发布日期:2020-03-10

关于税务这一块,个人的经验不深。还记得我第一创业的时候,拿着报表在税局不断排队问人的情景,依然是历历在目。最终因为自己的不懂行,公司为此多交了几千块的税。


但把这个错误放在旧改的项目当中,很可能就是几个亿的税款。接触过几个做税务的朋友,普遍的认为旧改项目涉及的税务太多,很难做税务筹划。越是复杂的东西,就要简单化。下面就来讲讲,如何把税务问题简单化。


01哪里产生收益,哪里就有税收


税收的运行机制就是来源商业活动产生的收益。企业或个人通过商业活动获得的收益,就要在收益中缴纳对应的税种。因此在做税务筹划的时候,要明细企业的每一项的收入和支出,归纳整理好,做分类处理。


02明确利益群体


利益群体是缴纳税款的群体。要明确在旧改项目中,究竟有哪几个利益群体是税收的主体。从最新的《广东省“三旧”改造税收指引(2019 年版)》来看, 利益群体主要是有三个:1.征收方  2.被征收方  3.施工方。但在实际的项目中,还会涉及到其他的利益群体,例如广州的旧改项目还会涉及到平台方等。这种情况,还得需要投拓人员和财务人员沟通。


03旧改模式下的税收模式


根据《广东省“三旧”改造税收指引(2019 年版)》的指引,一共分为两大类:1.政府主导类  2.市场主导类。


政府主导类一共分为4种模式:1.收储模式  2.统租模式  3.综合整治模式  4.合作改造模式


市场主导类模式一共分为5种模式:1.农村集体自行改造模式  2.村企合作改造模式  3.企业自改模式  4.企业收购改造模式  5.单一主体归宗改造模式


我们市场主体参与旧改的模式大多是市场主体类的村企合作改造模式,因此这个是重点关注的。


04税种以及可优惠的税种


一般来说,旧改项目涉及的税种一般有6种,分别是:1.增值税  2.土地增值税  3.契税  4.城镇土地使用税 5.房产税 6.所得税(企业所得税和个人所得税)


利益群体的不同,所涉及的税种也会有所不同。但整体的税种主要还是这6种,因此财务人员和投拓人员需要懂得各个税种的计算方式,以及哪些成本可以在税种中抵扣,在各个模式下,哪些税种是可以优惠的。


05村企合作下的税收说明(利益群体为开发商)


(1)增值税


房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费真实性的材料。


受让方将约定物业无偿移交农村集体经济组织,属于无偿转让不动产,应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。


(2)契税


根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税 ( 2004 ) 134号)规定, 以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及

其他经济利益。


(3)土地增值税


土地受让方无偿移交约定物业,根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函 ( 2010 ) 220号)的规定,用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 ( 国税发 ( 2006 ] 187号)第三条第( 一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。


(4)企业所得税


(一)根据《国家税务总局关于印发(房地产开发经营业务 企业所得税处理办法〉的通知》(国税发 ( 2019) 31号)的规定,取得土地使用权所发生的支出作为土地开发成本进行税务处理。


(二)根据《国家税务总局关于印发(房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发 (2009 ) 31号)的规定,对无偿移交行为视同销售,应计入企业所得税收入总额,发生与   取得收入有关的、合理的支出,可在计算应纳税所得额时扣除。


当然,税务筹划还是专业性非常强的工作,实际的税务工作会涉及到非常多的要点和难点,这里只提供入门的思路,具体的操作还请大家与我们一起交流。


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